Presenting a Model of Tokenization of Real Estate in Iran Based on Grounded Theory

Document Type : Original Article

Authors
somayeh amirkhani 1
Roya Ale Emran 2
Rasoul Baradaran Hassan Zadeh 3
1 PhD Student of Financial engineering. Department of Financial. Faculty of Management, Economics and Accounting. Tabriz Branch. Islamic Azad University. Tehran. Iran.
2 Associate Professor. Department of Economics. Faculty of Management, Economics and Accounting. Tabriz Branch. Islamic Azad University. Tehran. Iran.
3 Associate Professor. Department of Accounting. Faculty of Management, Economics and Accounting. Tabriz Branch. Islamic Azad University. Tehran. Iran.
10.22034/jik.2025.78629.4784
Abstract
Real estate tokenization, as an important innovation in the field of blockchain technology, has been able to create a great revolution in the way real estate is invested and managed. In this regard, the present study was conducted with the aim of providing a local model for real estate tokenization in Iran. The present study was a fundamental and mixed study in terms of purpose, in the qualitative part, based on the grounded theory method, the systematic approach was used, and in the quantitative part, the structural equation modeling method was used. The statistical population in the qualitative section of the panel of experts in real estate renovation in Iran, 10 of whom were selected as the sample based on the rule of theoretical saturation and by purposive method, and the statistical population in the quantitative section was academic experts, officials and executive actors, 200 of whom were selected as the sample based on Cochran's formula and available method. The data collection tool in the qualitative part was semi-structured interviews and in the quantitative part was a researcher-made questionnaire whose validity and reliability were confirmed. The indices of goodness of fit and GOF=0.682 showed that the developed model had a good fit with the experimental data. The effects of casual (β=0.485), context (β=0.539), and intervening (β=-0.621) on phenomenon are confirmed (P<0.01). The effects of context (β=0.516), and intervening (β=-0.749), and phenomenon (β=0.683) on strategic are confirmed (P<0.01). The effect of strategic (β=0.744) on consequences is confirmed (P<0.01).
Keywords
Blockchain
Tokenization
Real Estate
Land Administration
Property Management
  1. ارزیابی، ویدا. (1402). مدلسازی عوامل اثرگذار بر ارزش­گذاری توکن­های غیرمثلی (NFTs) از دیدگاه سرمایه­گذار. پایان­نامه کارشناسی ارشد رشته مدیریت کسب­وکار گرایش فناوری دانشگاه تهران پردیس بین­المللی کیش.
  2. پورقاسمی، امیرحسین.، رحیمی، علی.، شاکری، اقبال. (1402). بررسی مزایا و چالش­های تأمین مالی پروژه­های زیرساختی بوسیله توکن­سازی. بیستمین کنفرانس ملی رویدادهای نوین در مدیریت، اقتصاد و حسابداری. بابل. ایران. [Link]
  3. خداپناه اجیرلو، مصطفی. (1403). بررسی پیامدهای توکن­سازی دارایی­های واقعی (RWA) برای گزارشگری مالی و نیاز به توسعه استانداردهای حسابداری جدید. نهمین همایش بین­المللی مدیریت، حسابداری، اقتصاد و علوم اجتماعی. همدان. ایران. [Link]
  4. خنیفر، حسین. و مسلمی، ناهید. (1402). اصول و مبانی روش­های پژوهش کیفی (جلد اول). چاپ ششم. تهران: نگاه دانش.
  5. دانایی­فرد، حسین.، الوانی، سیدمهدی. و آذر، عادل. (1398). روش­شناسی پژوهش کیفی در مدیریت: رویکردی جامع. تهران: اشراقی (صفار).
  6. غلام ابوالفضل، فرزانه. (1402). توکن­سازی املاک؛ بر اساس تجربه اجرایی توکن لوتوس پیروزی در بانک پارسیان. چاپ اول. تهران: شرکت تعاونی نوآوران لوتوس پیروزی.
  7. فخیمی اکمل، متین. (1402). بررسی انتشار توکن دارایی­ها در بستر بلاک­پین به عنوان روش جایگزین اوراق بهادارسازی دارایی­ها با تأکید بر بند نهم اقتصاد مقاومتی در راستای تقویت نظام مالی کشور. پایان­نامه کارشناسی­ارشد دانشگاه امام صادق علیه السلام.
  8. فضلی، محمدجواد. (1401). عوامل مؤثر بر پذیرش توکن­های مبتنی بر فناوی زنجیره بلوک املاک و مستغلات بانک­ها. پایان­نامه کارشناسی­ارشد دانشگاه علامه طباطبایی.
  9. محسنین، شهریار. (1396). معادلات ساختاری مبتنی بر رویکرد حداقل مربعات جزئی به کمک نرم­افزار Smart PLS آموزشی و کاربردی. تهران: کتاب مهربان نشر.
  10. نکهت، بنیامین. (1402). بلاک­چین در املاک و مستغلات تحولات اخیر و کاربردهای تجربی. بیست و یکمین کنفرانس ملی علوم و مهندسی کامپیوتر و فناوری اطلاعات. بابل. ایران. [Link]
  11. هزاوه، علی. و نیازی، مهدی. (1402). توکن­سازی املاک. چاپ اول. تهران: نشر چالش.
  12. یاوری، کاظم.، تیمورا، فاطمه. و نجارزاده، رضا. (1402). بررسی عوامل مؤثر بر موفقیت روش عرضه اولیه سکه با الگوریتم جنگل تصادفی. اقتصاد و تجارت نوین. 18(60): 199-169. [Link]
  13. Aharon, David Y., Ali, Shoaib., Brahim, Mariem. (2024). Connectedness at extremes between real estate tokens and real estate stocks. International Review of Financial Analysis. 95(B): 103425. [Link]
  14. Bate, G.W. (2025). Blockchain and the Future of Tokenization. Research-Technology Management, 68(3): 59–62. [Link]
  15. Bergkamp, M.C. (2024). Tokenization of Real Estate Assets: Ownership Dispersion, Diversification, Liquidity and Correlation with Economic Fundamentals and Crypto Market Sentiment. Business Economics. [Link]
  16. Creswell, J.W. (2005). Qualitative inquiry and research design: Choosing among five approaches. Sage publications.
  17. Charmaz, K. (2006). Grounding grounded theory: a practical guide through qualitative analysis. London: Sage Publications Ltd.1-148.
  18. Corbin, J., & Strauss, A. (2008). Basics of qualitative research: Techniques and procedures for developing grounded theory (3rd ed.). Sage Publications, Inc.
  19. Fernández, Walter D. (2004), Using the Glaserian Approach in Grounded Studies of Emerging Business Practices. Electronic Journal of Business Research Methods, 2(2).
  20. Glaser, Barney G. (1978), Theoretical Sensitivity: Advances in the Methodology of Grounded Theory, Mill Valley, California: The Sociology Press.
  21. Goulding, H. (2000). Grounded Theory Methodology and Consumer Behavior, Procedures, Practice and Pitfalls. Advances in Consumer Research. 27, 261-267.
  22. Itai, Agur., German Villegas, Bauer., Tommaso, Mancini-Griffoli., Maria, Soledad., Martinez, Peria., and Brandon, Tan. (2025). Tokenization and Financial Market Inefficiencies. Fintech Notes. 001. [Link]
  23. Izadin, Ahmad Al Izham. and Rosylin, Yusof. (2024). Democratizing Real Estate Investment: A Systematic Review of Tokenization in Real Estate. [Link]
  24. Joshi, Shashank. & Choudhury, Arhan. (2022). Tokenization of Real Estate Assets Using Blockchain. International Journal of Intelligent Information Technologies. 18(3): 1-12. [Link]
  25. Kreppmeier, Julia., Laschinger, Ralf., Steininger, Bertram I., Dorfleitner, G. (2023). Real estate security token offerings and the secondary market: Driven by crypto hype or fundamentals?. Journal of Banking and Finance. 154: 106940. [Link]
  26. Liu, Ang. & Chen, Cheng. (2025). From real estate financialization to decentralization: A comparative review of REITs and blockchain-based tokenization. Geoforum. 159: 104193. [Link]
  27. Strauss, A. & Corbin, J. (2015). Basics of Qualitative Research Techniques and Procedures for Developing Grounded Theory (4th ed.). Thousand Oaks: CA: Sage.
  28. Swinkels, L. (2023). Empirical evidence on the ownership and liquidity of real estate tokens. Financ Innov. 9(45). [Link]

Yousaf, Imran., Assaf, Ata., Demir, Ender. (2024). Relationship between real estate tokens and other asset classes: Evidence from quantile connectedness approach. Research in International Business and Finance